Para saber cómo calcular la amortización de inversiones inmobiliarias en empresas hay que tener claro, en primer lugar, qué se considera inversión inmobiliaria en este ámbito. No todas las compras de un inmueble se podrían catalogar como tal desde un punto de vista contable.
Después debemos entender qué significa amortización y qué opciones ofrece la Ley en función del tipo de inmueble que se adquiere, qué tipo de entidad lo compre, cuándo y cómo se hará uso de él, etc. Lo analizamos con ejemplos y casos prácticos, para facilitar la comprensión de este proceso y realizarlo siempre conforme a la Ley.
¿Qué son las inversiones inmobiliarias en la contabilidad?
Desde la perspectiva contable de una empresa una inversión inmobiliaria es la adquisición de un inmueble para obtener rentas o plusvalías a partir de él. Es decir, no se adquiere para producir o suministrar bienes, que es lo que se conoce como inmovilizado material. Lo vemos con unos ejemplos:
- Si un autónomo abre un bar y adquiere un local para ofrecer su servicio de restauración entonces no se considera una inversión inmobiliaria.
- Si una empresa compra una nave industrial en una zona esperando que se revalorice para venderla con el paso del tiempo, entonces sí se considera inversión inmobiliaria a nivel contable.
Aquí habría una excepción. Si se trata de empresas cuya principal actividad de negocio es la compraventa de inmuebles entonces tampoco se considerará inversión inmobiliaria.
Es decir, una inmobiliaria que compra un piso para luego venderlo o alquilarlo no podrá contabilizar la operación como inversión inmobiliaria.
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Empieza gratis¿Cómo se contabilizan las inversiones inmobiliarias?
Existen una serie de cuentas en donde deben apuntarse este tipo de operaciones, para llevar al día y en orden la contabilidad. Si se trata de inmuebles ya establecidos en un terreno el importe de la operación de compra debe anotarse en la cuenta 220.
Si fuera una inversión que todavía se encuentra en construcción deberá anotarse en la cuenta siguiente (221).
¿Cómo es el proceso de amortización de inversiones inmobiliarias?
El proceso de amortización de inversiones inmobiliarias consiste en contabilizar una inversión paulatinamente, en lugar de en su totalidad en un único ejercicio. Permite la división de un gasto en partes proporcionales a lo largo de diferentes periodos.
Si una empresa, que no tiene como principal actividad la inversión inmobiliaria, decide comprar una nave de 150.000€ para alquilarla, podrá imputar este gasto en pequeñas cantidades a lo largo del tiempo.
A nivel contable, no incluirá en su partida de gastos 150.000€, sino que podrá dividirla en cuotas anuales con un máximo del 3% si se trata de un edificio industrial, o de un 2% si se trata de oficinas, locales o viviendas.
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¿Qué cuentas se manejan para las amortizaciones de las inversiones inmobiliarias?
Las inversiones inmobiliarias pueden amortizarse con un valor de hasta el 3% anual (en edificios de carácter industrial). Si una empresa invierte 150.000€ para comprar una nave que destinará al alquiler, la amortización de esa inversión inmobiliaria será de 4.500€ en el año.
Es decir, en su contabilidad imputará como gasto de esa inversión únicamente 4.500€, y no los 150.000€ que ha tenido que desembolsar inicialmente. Más adelante se detallan los motivos que explican por qué para una empresa es interesante amortizar una inversión inmobiliaria de estas características desde la perspectiva contable.
Siguiendo con el ejemplo anterior, cada año irá amortizando cantidades como gasto durante un tiempo que no puede superar los 68 años, al tratarse de un edificio con carácter industrial. Si se tratara de una empresa que adquiere un local comercial por valor de 80.000€ el porcentaje máximo que se puede amortizar cada año es del 2%, aunque a lo largo de 100 años.
Método de amortización y asientos contables
Existen dos asientos contables en donde se deben registrar las amortizaciones. La cuenta 682 y la cuenta 282. La primera de ellas es para la amortización de las inversiones inmobiliarias en sí. En la segunda cuenta se registra el acumulado con todas las cuotas o cantidades que se han ido amortizando sobre la inversión inmobiliaria.
Recordemos que uno de los objetivos de estas operaciones contables es tener en cuenta la depreciación por deterioro de un determinado bien conforme pasa el tiempo. Esta depreciación en el valor también debe contabilizarse. Más concretamente se pueden dar dos circunstancias que deben quedar reflejadas en los siguientes asientos contables:
- Cuando se producen pérdidas derivadas del deterioro de las inversiones inmobiliarias, se debe contabilizar en el cuenta 692.
- El deterioro en el valor de estas inversiones irá a parar a la cuenta 292.
Este sería un cuadro resumen que explica más claramente los plazos máximos y porcentajes en los que la Ley permite amortizar las inversiones inmobiliarias que realice una empresa.
| Tipo de inmueble | Porcentaje de amortización que permite la Ley | Máximo de años durante los que se puede estar amortizando el bien | Cuenta en la que se anotaría el % amortizado |
| Industrial | 3% | 68 | 682 |
| Comercial o vivienda | 2% | 100 | 682 |
Si tomamos los ejemplos anteriores el cálculo de la amortización de inversiones inmobiliarias sería el siguiente:
| Tipo de inmueble | Valor | Porcentaje de amortización que permite la Ley | Cuenta en la que se anotaría el % amortizado | Máxima cantidad a amortizar y anotar |
| Nave | 150.000 | 3% | 682 | 4.500€ |
| Comercial o vivienda | 80.000 | 2% | 682 | 1.600€ |
¿Para qué querría una empresa hacer la amortización de inversiones inmobiliarias? Hay diferentes motivos. En primer lugar, permite reflejar unas cuentas más saneadas. Al repartir un gasto importante en el tiempo se puede evitar dar pérdidas en el ejercicio en el que se ejecuta la compra, lo que puede limitar opciones de conseguir financiación, por ejemplo.
Por otro lado, las cantidades que forman parte de la amortización de inversiones inmobiliarias son deducibles como gasto, por lo que permiten reducir la base imponible sobre la que se calculan los impuestos sobre beneficios.
Tecnología como aliado en la amortización de inversiones inmobiliarias
Para no cometer errores en las anotaciones, y utilizar la contabilidad de la corporación en su favor, las empresas deben utilizar ERP contables y financieros.
De este modo, se reducen los errores por el volcado de información y anotaciones manuales. Así como la pérdida de datos ante cambios en quien gestiona la contabilidad de la empresa. U otro tipo de circunstancias que no son excusa de cara a la Agencia Tributaria para llevar un control conveniente de estas operaciones.
El programa de contabilidad de Holded permite además automatizar la gestión de los libros contables anotando convenientemente este tipo de operaciones donde corresponde. Se trata de un sistema inteligente que es capaz, a partir de la información facilitada, de organizar los apuntes contables y realizarlos de forma correcta, ágil y rápida. Permitiendo al departamento financiero y contable utilizar este tiempo para trámites de verdadero valor, y no para gestiones administrativas.
Preguntas frecuentes
¿En cuántos años se puede amortizar un inmueble?
Una inversión inmobiliaria puede amortizarse a un máximo de 68 años, si se trata de un edificio industrial, o a 100 años como máximo si se trata de viviendas, oficinas o locales comerciales.
¿En qué se diferencia la depreciación de la amortización?
Depreciación y amortización se diferencian en el tipo de bien sobre el que se aplica el concepto. En ambos casos se refiere a contabilizar la pérdida de valor de un bien a lo largo del tiempo. Por ejemplo, por su uso o deterioro.
La amortización se aplica con mayor asiduidad a intangibles, como por ejemplo, una patente de negocio. Y depreciación a bienes tangibles, como por ejemplo una máquina. Sin embargo, ambos se usan indistintamente.
